Vastgoedcriminaliteit

Criminelen hebben vastgoed nodig voor hun activiteiten. Enerzijds voor malafide transacties, zoals witwassen of als dekmantelbedrijf en anderzijds voor malafide exploitatie zoals opslag van drugs, geld en wapen, productie van hennep en drugs, mensenhandel of een onderduikadres voor criminelen. Op deze manier vermengt de onderwereld zich met de bovenwereld. De inzet van financieel adviseurs, makelaars en notarissen is hierbij onmisbaar.

Malafide transacties

Een aantal voorbeelden van malafide vastgoedtransacties:

  • Fraude met waarborgsom
    Twee partijen kunnen bij een notaris een koopovereenkomst sluiten voor vastgoed en bepalen dat er een waarborgsom moet worden betaald als de koop niet doorgaat. Dit laatste gebeurt opzettelijk en de waarborgsom wordt gebruikt om geld wit te wassen.
  • Fraude met boeteclausule
    Een makelaar kan worden misbruikt voor een vooropgezette geannuleerde transactie om aan de hand van de boeteclausule crimineel geld van koper aan verkoper over te dragen of andersom.
  • Valse papieren
    Fraude bij het verkrijgen van een financiering of hypotheek door valse werkgeversverklaringen en andere documenten.
  • Fraude met ABC-transactie
    Er is sprake van een ABC-transactie als een pand twee keer binnen zes maanden wordt verkocht. Eerst door A aan B en dan door B aan C. De zaak (en dus het eigendom) wordt maar één keer geleverd, namelijk van A aan C. Hier is op zich niets mis mee, maar deze constructie is wel gevoelig voor fraude en witwassen.
    Bijvoorbeeld wanneer:
    – de waarde van de onroerende zaak is in een korte periode aanzienlijk in waarde gestegen;
    – er in korte tijd zeer grondig verbouwd is (nog voordat de eigendom daadwerkelijk op koper C is overgegaan);
    – dezelfde koper (C) heeft binnen korte tijd meerdere onroerende zaken voor eigen bewoning aangeschaft.

Mogelijke signalen

Financieel

  • Bijzondere of ongebruikelijke financieringsvormen
  • Financiering zonder hypotheek
  • Een non-marktconforme prijs
  • Herkomst van het geld is niet duidelijk
  • Contant betalen
  • Hypotheken bij verschillende banken voor verschillende panden
  • Gemeentelijke belastingen worden contant of vanuit het buitenland uitbetaald

Contact

  • Communicatie bij koop/verkoop is vaag en loopt alleen via e-mail
  • Er wordt gewerkt met volmachten en tussenpersonen
  • Het is onduidelijk wie de werkelijke partijen zijn
  • Er staat niemand ingeschreven
  • Er wonen andere mensen dan degenen die staan ingeschreven
  • Bewoners ontwijken contact met de buren

Gedrag

  • Illegaal splitsen van woningen
  • A-typisch aankoopgedrag; niet onderhandelen, geen details vragen
  • Jonge mensen die in korte tijd meerdere panden kopen
  • Panden snel doorverkopen met of zonder winst
  • Panden kopen van kwetsbare mensen (schulden, verslaving) of onder dwang
  • Mooi opgeknapt pand waar geen verbouwvergunning voor is verleend